Epicki flip Zaorskiego do dzisiaj budzi szereg emocji. Multimilioner, który dorobił się majątku w branży krypto, podejmuje szereg decyzji, za jakie jedni go nienawidzą, a inni uwielbiają. Tak też jest w przypadku tego zaiste Epickiego Flipu. Co jednak mówią w tym zakresie przepisy, które nie kierują się indeksem chciwości? Sprawdźmy to!
Skrótowy rys sytuacji
Rafał Zaorski postanowił sprzedać apartament, który nabył w czerwcu 2022 roku. W ówczesnym momencie kupił go prawie za 23 miliony złotych, a obecnie życzy sobie za niego 100 milionów złotych. Nie byłoby w tym nic dziwnego, prócz tego, że apartament ma ustanowioną hipotekę, a ponadto Rafał planuje sprzedać 20 000 udziałów po 5000 złotych każdy. W tym momencie pojawiają się spekulacje, sugerujące, że znany trader nie ma środków na trading, a kupno udziałów jest kolejnym projektem, który ma na celu zgromadzić kapitał na kolejne inwestycje. Nie analizujemy tej sytuacji pod względem etycznym ani nie kwestionujemy prawdy którejkolwiek ze stron. Zamiast tego dokonujemy hipotetycznej i prawnej analizy tego, co się stanie, gdy jakikolwiek podmiot wpadnie na pomysł nabycia udziałów w nieruchomości obciążonej hipoteką.
Możliwość sprzedaży zadłużonej nieruchomości
Co do zasady można sprzedać nieruchomość, która jest obciążona hipoteką. Oczywiście żaden przepis tego nie zabrania. Jak zwykle – diabeł tkwi w szczegółach. Przejdźmy w tym wypadku do definicji hipoteki.
Zgodnie z treścią art 65 ustawy o księgach wieczystych:
Art. 65. 1. W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).
Czyli w praktyce – masz dom, masz zobowiązania wobec mojej osoby na 100 000 złotych. Ustanawiam hipotekę na twoim domu wartą 100 000 złotych i od tego momentu, jeżeli przestaniesz spłacać długi, mogę przeprowadzić egzekucję co do twojej nieruchomości przed innymi wierzycielami.
Wszystko okej, ale co to ma wspólnego z Epickim Flipem?
Problemy z księgami wieczystymi
Problemem w tym wypadku są dwie rzeczy, a właściwie trzy:
- definicja dłużnika rzeczowego
- hipoteka umowna
- zakaz zbywania nieruchomości ustanowiony w księdze wieczystej.
Teraz tak: chociaż można sprzedać nieruchomość zadłużoną, to mało mówi się o konsekwencjach nabycia takiej nieruchomości. Otóż wierzyciel hipoteczny może w dalszym ciągu egzekwować swoją wierzytelność od nowego nabywcy na zasadzie bycia dłużnikiem rzeczowym. Warto przypomnieć tu dwie rzeczy:
- dłużnik osobisty to dłużnik, który odpowiada całym swoim majątkiem za zobowiązania
- dłużnik rzeczowy odpowiada za długi tylko do wysokości wartości danej rzeczy, którą najczęściej nabył od dłużnika osobistego.
Czyli – jeżeli nabywasz udziały za 5 000 złotych w nieruchomości obciążonej hipoteką na – załóżmy – 20 milionów, to od tego momentu odpowiadasz za hipotekę do kwoty 5 000 złotych (chyba że nieruchomość zostanie sprzedana powyżej kwoty hipoteki). Wierzyciel może twój udział wart 5 000 złotych sprzedać w trybie egzekucji. Poniżej odpis Księgi Wieczystej wskazujący na hipotekę:
Mało tego – według oficjalnych Ksiąg Wieczystych nieruchomość WA4M/00482360/8, STAN Z DNIA 2024-04-29 22:58 ma ustanowiony zakaz zbywania! W jaki więc sposób ma nastąpić sprzedaż udziałów, skoro czynność taka jest z mocy prawa nieważna? 🙂
O powyższej czynności traktuje art Art. 756(3) kpc, zgodnie z którym:
Wpis do księgi wieczystej ostrzeżenia o zakazie zbywania lub obciążania praw
§ 1. Postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia ustanawiające zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej ostrzeżenia o zakazie zbywania lub obciążania tych praw.
§ 2. Sąd, który wydał postanowienie, o którym mowa w § 1, przekazuje to postanowienie sądowi dokonującemu wpisu ostrzeżenia w księdze wieczystej. Wpisu dokonuje się z urzędu.
Jeżeli nieruchomość z Epickiego Flipu jest oznaczona Księgą Wieczystą wskazaną powyżej, to sprzedaż udziałów w Epickim Flipie jest z mocy artykułu art. 756 (4) § 2. kpc nieważna! Dlaczego więc nadal są chętni na taką formę alokacji kapitału? Tego nie wiemy.
Warto w tym miejscu podkreślić, że Rafał, będąc zablokowany przez Sąd, zamienił formę udziałów w nieruchomości na umowy użyczenia pomiędzy nim a dotychczasowymi klientami. W swoim nagraniu sugeruje, że umowa użyczenia nie może zostać zablokowana przez Sąd:
Nie bierze jednak w tym wypadku pod uwagę kolejnych trzech kwestii:
- Art. 58 § 1 kc. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.
- Art. 58 § 2 kc. Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.
- Umowa użyczenia darmowo nieruchomości może być uznana przez Urząd Skarbowy jako czynność prawna podlegająca opodatkowaniu na stawkach rynkowych najmu.
Jak widać, cały projekt jest mocno kontrowersyjny i na granicy przepisów prawa.
Na co zwrócić uwagę przed zakupem nieruchomości?
Przed nabyciem nieruchomości, która jest obciążona hipoteką, konieczne jest szczegółowe zbadanie wpisów w księdze wieczystej w celu ustalenia, kto jest właścicielem i czy istnieje na niej obciążenie hipoteczne. Jeśli hipoteka wciąż obowiązuje, zadłużenie musi być uregulowane przed dokonaniem sprzedaży lub trzeba uzyskać od wierzyciela informację o kwocie pozostałego długu. W trakcie sprzedaży nieruchomości z hipoteką wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo do otrzymania zapłaty. Gdy dług zostanie spłacony, pozostała suma z transakcji przekazywana jest sprzedającemu, a nowy nabywca otrzymuje nieruchomość bez żadnych dodatkowych obciążeń. Umowa użyczenia darmowego nie jest dobrym rozwiązaniem – szczególnie w przypadku, gdy sprawa robi się kontrowersyjna i rozwiązanie takie sugeruje obejście prawa. Jak sytuacja się rozwiąże? Tego dowiemy się pewnie niebawem!
